疫情后新手入行民宿行业必读（下）

  上期关于运营有了详细的分析，文末点击链接即可直接查看。最后就是房子的装修，在拿房时优先选择基装不需要翻新且符合自己设计的房子，做一些软装就可上线。这样装修成本会大幅度下降，投资风险小。不过现在好房源都被一扫而空了，拿到好位置的房源，不得不动基装的情况，务必和房东签订长期合同，越长越好，且注明房东毁约赔偿金额。否则房东没到期赶你走，做的基装就是给房东最贡献了。

  如何营造低成本却好看好住的民宿？租一个简单大白墙、干净木地板、水管不、厨房卫生间瓷砖看得过去、空调、冰箱、洗衣机、成色较新的简单半空房可以省下不少麻烦事。如果不巧，看上了的房子交通、采光、格局哪哪都好，可墙上贴着花里胡哨的儿童贴纸，踩脏了的红木地板不忍直视、卫生间和厨房的瓷砖水管更是丑出天际怎么办？尝试跟房东或中介沟通，把装修的部分成本分摊进房租里。许诺给房东刷墙、铺木地板、翻新厨房，却只让房东月租降个两三百，大部分房东都会同意。这样一年省下来几千块，而改装方案成本是可控的。

  如果定位不是高端民宿（拿这种房子估计也没想做高端，但装修不高端就还是要找到其他点的差异化，不然现在的市场是没有可能盈利的），墙脏？在闲鱼淘上一桶半价的立邦儿童漆，自己动手刷墙或者 58 同城找个师傅上门。地板丑？PVC 自粘的地板革搞定。瓷砖丑？自粘防水贴纸出马。水管？水性漆解决。空调冰箱洗衣机显旧？空调挡风板贴纸挂布同样都行。

  实在不行，再跟房东沟通，双方各出点钱，升级换新。除此之外，对民宿来说，智能密码锁是值得投资的利器，价格从几百到几千都有，量力而行。

  关于资金投入的多少，前期绝对不能抠小成本，很容易因小失大。做生意大家都常说，每一分钱都一定要省，这话理论上是没错的，不过一定不能因小失大，比如你会发现，当租金相差200元的时候，对盈利影响很小。但是真实的情况中，你有很大的可能性和房东因为2800还是3000房租谈崩，或者一犹豫错失房源。这实际就很没有必要。

  再比如，很多民宿房东会特别节省装修成本，导致品质下滑，举个栗子，如果你的装修成本从2万提升到3万，能让你的房价提升50元，那就很划算的买卖。因为5年下来你的总收益将多5万左右，而你后期所要投入的精力和时间绝对没任何区别，这样的前期投入就是非常有价值高回报的。但是，这也不代表前期投入越高越砸钱就越值得，比如，当你的装修成本从3万升为10万时，你会发现因为房源本身的地理位置、户型没有一点区别，你最多只能比别人多卖100元/天，这样算下来，由于回本周期的大大拉长，5年的盈利只多1万元。而且同户型同位置多卖100元的单价其实是非常困难的，尤其在淡季的时候，那么这样的装修投入就很没有必要的。所以入场前的市场调查很重要。

  装修是打造民宿过程中最具创意的环节，近年不断有网红民宿刷爆朋友圈，让很多朋友都跃跃欲试。错就错在搞不清楚客户的真实需求，民宿客群的主要出行目的是什么？大数据告诉我们：不是商务、不是拍照、不是办Party，是旅游。旅游人群的最大需求是什么？地段肯定是第一位，到一个城市旅游，肯定想要住在交通方便、离景区近、安全便捷的地方。而网红民宿通常要带花园、Loft高挑空、别墅等户型才有发挥空间，但这些户型往往都不在热门区域。如果拿套间做网红民宿，装修成本增加，大多入住体验不佳，导致销量下降。装修最好融入自己的特色，与别的房子形成差异化就好。装修完成后，先自己入住体验个3-5天，有不合适的地方及时整改，做装修的时间尽量缩短，每天都有房租成本，且房子不能盈利，缩短的每一天都是利润。（康师傅注：网红民宿其实是另一种玩法，我见过有一个成都女孩，民宿本身不赚钱，但利用民宿做摄影服务，利润可观。总的来说，民宿是一个可以让普通人把自己的爱好和特长发挥出来的行业，怎么玩都不算错。）